前回、家を買うことになったことの顛末を書いた。
今回は、中古住宅を買うまえに検討した内容について書いておく。ただし、普通に仲介業者から購入する場合には必要のない作業がふんだんに盛り込まれているので、普通に中古住宅を買う際には無駄な知識であることを明言しておく。ただ、近隣や知人から話を持ち掛けられた場合には役に立つかもしれない。
まず、最初に伝えておくべきなのは、「サラリーマン大家はすでに”簡単に“儲かる副業ではない」ということだ。
ローンを組んで（賃貸用の）家を買うという観点では
①適当な物件がある
②ローンが通る
この条件さえ通れば簡単に儲かるように見えてしまうかもしれないが、あくまでもこれらの条件に加え、以下の条件が必要だ。
③物件を市価よりも安価に手に入れられること
このハードルは高い。仲介業者としては高く売って手数料を取りたいと思っているし、ローンよりは現金一括で買ってくれる業者に流すほうが手間が省ける。当然、ネットに流れてくる物件はこれらの条件に引っかからなかったいわば”儲からない物件”であるということなのだ。これらの物件でうまく儲けている人は”安価なリノベーション”や、”ニッチな需要へのターゲッティング”などにあわせて物件にお金がかからない分、工数をかけることで価値を上げているということを忘れないでほしい。買って貸せば終わりという時代はもう終わっている。しかもこれから来るといわれている
④少子化による人口減少からくる地価の下落
暴落する可能性はとりあえず別にしてもいつかは来るはずだ。個人的にあり得ると思うのは
1.外国人、リーマン大家による買い漁りで維持
2.地価の二極化
だ。人気の場所と人気でない場所の価格差が広がる。新興住宅でもない限り、数年後には世代交代によって家の周りがアパートだらけというのも覚悟しておいたほうがいいかもしれない。
そういう意味では現時点で家を買うというのは、”お金があり余っている”、”今どうしても自分向けにカスタマイズした新築戸建てが欲しい”という条件でない限り得策ではない可能性が高い。新築だと必ず価値は下がるため、将来を考えると上物で元が取れるということはほぼない。
こういう状況を逆手にとって、手間をかけずに不動産を活用する方法として考えられるのは
A.低金利を生かして、フルローンを組み、家賃相当額→ローン返済の流れを作る。手持ちのキャッシュはそのまま投資に回すことでローン金利を上回る収入源にし、将来的には家賃支払い額相当で家と土地を手に入れる。うまくいけば家と土地を売ることもできる。
B.賃貸併用住宅をフルローンで購入し、賃貸分の家賃でローンを返済する。つまり実質タダで住むことができるようになるため、その浮いた家賃分でローンを繰り上げ返済することでAと同じ状況を短期間で作る。ローン返済が完了すれば居宅も賃貸に出せるため、自分たちの家を別に探してアパート経営に切り替えることも可能。
家を買うときによく見るパンフレットの売り文句はAに沿った内容である場合が多く、ローン支払いの月額と家賃を比べている場合が多い。ただし、ほとんどの場合はタワマンなどのマンションのチラシで、これにはマンションの管理費・共益費、また後々苦しめられることになる修繕積立金は含まれていないので、実際には家賃相当額に数万上乗せすることになる。よく聞くのが、「借家から分譲に代わるんだからちょっとくらい増えてもしょうがない」という話だが、結局これは身の丈に合っていない金額の住宅を購入していることに他ならないので、家賃をローンに置き換えただけとはイコールにならないことに注意。
また、ここでローンについても気にしておかなければいけない。住宅ローンはあくまでも「自分が住むための家のローン」であり、賃貸用ローンは”住宅ローン”ではなく”アパートローン”である。1%を切っているのは住宅ローンだけで、アパートローンは4～8%と非にならないくらい高い。そう考えるとローンを組むなら利回りが10%は超えてくれないと簡単には儲からない商売だということは自明だ。
オチとしては今回はBのケースということになるのだが、今回の購入条件としては、
1.賃貸併用物件であること（自分の住む家と貸す家が一棟で一つになっていること）
2.居住用住宅の面積が賃貸用住宅の面積以上であること（低金利住宅ローン適用の条件は賃貸部分が購入物件の50%以下でなくてはならない）
3.住宅ローンがフルローンで通ること（キャッシュを手元に残せれば運用益でローン金利が支払える）
この条件をうまく満たせば、一棟まるまる超低金利のフルローンで購入でき、かつ賃貸収入のみで自分たちはタダで住める。家賃に相当する額を貯めておけば返済期間を半分にすることもできるという算段である。
一つだけ目論見通りにいかなかったのは、ローン審査にあたっては”仲介業者が必須”ということである。個人間売買なら消費税もかからずに取引できるのだが、住宅の適正価格を見積もる上で、仲介手数料は払わなければいけない仕組みができていた。これだけはどうしようもない。（キャッシュで買える人は何の問題もなし）
ただ、この方法も万能ではなく、新築でやってしまうと損でしかない可能性が高い（上物の価値は必ず下がるため）ので、一番いいのは、現状の地価相当で買えるそれなりの中古住宅である。例えば5000万で買った土地に家がついてきたとして、15年間、家賃収入＋自分の家賃相当でローンを払いきり、その時点で土地が5000万以上で売れたとすれば家賃相当は支払うとはいえ、実質2500万の儲けということになるからだ。地価がここ10年で50%も変動するなんてことは原発事故並みのイベントがないと起こりえない。
家を買うということは、限られた日本の土地と、その上に建てる建物を買うということなので、土地に関しては代々いろんな人の間で相続されていくものと考えれば個人が負うべき負担は、消費財である上物代と地価の変動による損得分だ。いかにここを圧縮できるかで人生が変わる。
無金利の奨学金を投資目的で借りるような僕が言うのもなんだが、”結婚したら新築”なんて考えはこのご時勢、捨てたほうがいいと思う。個人的には死ぬ間際にようやくローンを払い終えた都会のボロ家で人生を終えるくらいなら、定年までにありとあらゆる手でキャッシュを貯めておき、ほぼ確実に地価が下がっているであろう30年後に住みたい場所に住みたい家を建てるのが得策なのではないかと思っているからだ。
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